1. בפני תובענה למתן פסק דין הצהרתי לפיו זכאית המבקשת, א. ברמלי (א.ע.ד.ס. נדל"ן והשקעות בע"מ (להלן: המבקשת או חברת ברמלי), להירשם כבעלים בחנות הידועה כיחידה 40/20, כחלק מחלקה 40 בגוש 11301, הנמצאת במתחם המכונה "חצר הרשקוביץ", ברחוב המייסדים 52 בזכרון יעקב (להלן: החנות).
כן מבקשת חברת ברמלי להורות על מחיקה של הערת אזהרה שנרשמה ביום 27/11/11, לטובת המשיב 1 (להלן: צעירי) על זכויות המשיבה 2, תעצומות חברה ליזמות בנדל"ן (להלן: תעצומות), לפי שטר מספר 56853/11/1 (להלן: הערת האזהרה).
העובדות הצריכות לענייננו ואשר אינן שנויות במחלוקת
2.
א. ביום 14/6/11 רכשה חברת ברמלי באמצעות מנהלה אמיר ברמלי (להלן: ברמלי) את החנות נשוא המחלוקת מתעצומות באמצעות מנהלה אלברט שטרית (להלן: שטרית), על פי הסכם מכר, שנחתם באותו יום, תמורת 1.5 מליון ש"ח בתוספת מע"מ כחוק (להלן: הסכם המכר).
ב. נסח הרישום של חלקה 40 בגוש 11301 (להלן: החלקה), אשר כללה יחידות רבות, לרבות החנות, ולה מספר בעלים, מלמד כי על זכויותיה של תעצומות רבצו שני שעבודים לבנק לאומי ולבנק מסד, הערות אזהרה ועיקולים, שהוטלו על ידי רשויות המס והרשות המקומית. אין חולק כי הצדדים הסכימו כי רישום הבעלויות ידחה עד לאחר רישומו של בית משותף, בהתאם להסכם שיתוף שנחתם בין הבעלים העיקריים בחלקה (תעצומות, מרכז זאמרין לנדל"ן בע"מ (להלן: זאמרין) וחברת א. בהנ"ו אחזקות בע"מ (להלן: בהנ"ו)) בתאריך 6/10/09 (להלן: הסכם השיתוף).
ג. אליבא דחברת ברמלי ותעצומות, שילמה חברת ברמלי את מלוא התמורה עבור החנות, כאשר עיקר התמורה שולם ישירות לבנק לאומי לשם סילוק משכנתא שרבצה על זכויותיה של תעצומות בחלקה כולה, והבטיחה באמצעות מנגנונים שונים כי שני השעבודים שנרשמו לטובת בנקים וכן העיקולים על החלקה יוסרו. אין חולק כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת צדדים שלישיים לא התייחסו לחנות.
ביום 20/6/11 נרשמה הערת אזהרה לטובת חברת ברמלי על החנות, אשר אף קיבלה חזקה בחנות, והשכירה אותה לצד שלישי, אשר התאימה לצרכיו.
ד. ביום 27/11/11, לאחר מסירת החזקה בחנות לחברת ברמלי, נרשמה הערת אזהרה נוספת על זכויותיה של תעצומות בחלקה לטובת צעירי (לעיל ולהלן: ההערה), על פי זכרון דברים שנערך עוד בשנת 08' בין תעצומות לבין צעירי (להלן: זכרון הדברים). מסמך זה אינו נושא תאריך, אך נחתם כנראה לפני 25/5/08. משפנה ברמלי אל שטרית ואל צעירי, שהיה מוכר לו, ודרש את מחיקתה של ההערה לאלתר, אישרו השניים את עריכתו של זכרון דברים ביניהם.
ה. על פי זכרון הדברים, מכרה תעצומות לצעירי חנות בגודל שלא יפחת מ-51.3 מ"ר, על פי תשריט שצורף לו, תמורת 175,000 דולר, אשר ישולמו בתשלומים כדלקמן: 10,000 דולר ישולמו במעמד החתימה על זכרון הדברים; 40,000 דולר ישולמו ביום 25/5/08 במעמד החתימה על ההסכם, ובלבד שיומצאו לצעירי הסכם שיתוף חתום, החלטה של הוועדה ותשריט, כנגד רישום הערת אזהרה על שם צעירי. הוסכם כי אם לא יומצאו כל האישורים עד לאותו מועד תדחה החתימה עד להמצאתם; 35,000 דולר בגמר עבודות שלד; 25,000 דולר בגמר טיח, ו-65,000 דולר במסירת החנות.
הצדדים הגיעו להסכמות גם בקשר לחובות על החלקה, מסירת החנות, תשלום מיסים וכיוצא בזה. בין השאר הוסכם בסעיף 8 לזכרון הדברים: "בהפרת ההסכם בין הצדדים מוסכם כי כל צד שמפר ישלם לצד השני פיצוי מוסכם על סך 25,000 דולר וכן לבטל את ההסכם". (עסקה זו תקרא להלן: העסקה הראשונה או עסקת צעירי).
3. חברת ברמלי פנתה אל צעירי ואל שטרית, בדרישה למחוק את ההערה ולהסדיר את הסכסוך הכספי ביניהם.
שטרית מסר כי הופתע מרישומה של הערת האזהרה, מכיוון שזכרון הדברים לא השתכלל לכדי חוזה מחייב או עסקה, מהטעם שצעירי הודיע לו שאינו מסוגל לגייס את מלוא התמורה. צעירי מצידו אישר כי לא השלים את תשלום התמורה הנקובה בזכרון הדברים, אך טען כי ההסכם ביניהם לא בוטל, בין השאר מפני שתעצומות לא החזירה לו את המקדמה ששילם, והעסקה לא בוצעה עקב מחדליה של האחרונה.
משלא נענו פניותיה של חברת ברמלי אל תעצומות וצעיר, הוגשה תובענה זו כנגד שניהם.
טענות הצדדים וגרסאותיהם.
4.
גרסתה של חברת ברמלי.
א. חברת ברמלי טענה והצהירה באמצעות מנהלה ברמלי כי רישום ההערה על ידי צעירי נתגלה לה באקראי בחודש דצמבר 11', והיא נדהמה לגלות כי זו נרשמה על החנות שרכשה לא מכבר, על פי עסקה שלא היתה ידועה לה.
ב. כן טענה והצהירה כי רישום ההערה על ידי צעירי על פי זכרון הדברים - שנערך שלוש וחצי שנים לפני כן, לא השתכלל לידי הסכם, לא דווח מעולם לרשויות המס או לגורמים אחרים, והתמורה בגינו לא שולמה - נעשה בחוסר תום לב, בשיהוי ניכר, ומתוך כוונה לגרום לה נזק, לאחר שצעירי היה מודע לכך שהחנות נמכרה לאחרים , ולשם הסדרתו של סכסוך כספי בינו לבין תעצומות, ביודעו כי האחרונה אינה בעלת הזכויות בחנות עוד.
ג. לחלופין טענה חברת ברמלי כי על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) וההלכה הפסוקה, גוברת זכותה בחנות על זכותו הנטענת והמוכחשת של צעירי. זאת מהטעם שחברת ברמלי פעלה בתום לב אובייקטיבי וסובייקטיבי, בדקה את המרשם טרם רכישת החנות (להלן גם: העסקה השניה), לא ידעה על זכות אפשרית של צעירי בחנות, שילמה את מלוא התמורה על פי ההסכם, ותפסה חזקה בחנות, כל זאת טרם רישום ההערה על ידי צעירי.
5.
גרסתו של צעירי
.